Sáng ngày 24 tháng 7, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đã tổ chức buổi họp Hội đồng tư vấn nhằm triển khai đề tài khoa học mang tên “Phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền ở Việt Nam: Thực trạng và đề xuất chính sách, pháp luật”. Đề tài này được dẫn dắt bởi TS. LS. Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch VNREA, Chủ tịch Tập đoàn CEO.
Mục lục
Tình Trạng Nhà Ở Vừa Túi Tiền Tại Việt Nam
Tại cuộc họp, TS. LS. Đoàn Văn Bình đã chỉ ra rằng tình trạng khan hiếm nhà ở vừa túi tiền đang trở thành một vấn đề cấp bách tại nhiều nền kinh tế lớn trên thế giới. Ông nhấn mạnh rằng nguồn cung nhà ở hiện nay thấp hơn rất nhiều so với nhu cầu, đặc biệt là từ những người mua nhà lần đầu. Giá cả thuê và mua nhà đã tăng nhanh chóng, với mức tăng từ 4 đến 5% mỗi năm, điều này tạo áp lực tài chính lớn lên tầng lớp trung lưu và lao động. Theo ông, thế hệ Millennials và Gen Z hiện phải chi trả một tỷ lệ cao hơn thu nhập của họ cho việc ở, làm giảm khả năng tích lũy tài sản và gia tăng sự bất mãn trong xã hội.
Nhận diện thách thức
TS. LS. Đoàn Văn Bình đã đưa ra một số thống kê đáng chú ý về tình hình phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền ở các quốc gia như Canada, Đức, và Úc. Ông cho biết Mỹ hiện đang thiếu khoảng 7,1 triệu căn nhà ở thương mại vừa túi tiền, Đức cũng không khả quan hơn khi còn thiếu hơn 800.000 căn trong khi mục tiêu xây dựng hàng năm chưa đạt được.
Theo ông, có một loạt thách thức lớn cản trở việc phát triển nhà ở thương mại giá vừa túi tiền. Một trong những vấn đề chính là thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung do thủ tục pháp lý kéo dài và ngân sách hạn chế. Chi phí xây dựng, bao gồm nguyên vật liệu như sắt thép, xi măng và nhân công, cũng tăng cao, đẩy giá thành nhà ở lên mức cao. Hệ thống pháp luật với nhiều vướng mắc tiếp tục là một thách thức lớn, với các tiêu chuẩn và quy định khắt khe làm đội chi phí lên thêm 40-50%.
Thêm vào đó, thị trường nhà ở đang bị tài chính hóa với sự tham gia của các quỹ đầu tư, nâng cao giá thuê và thu hẹp cơ hội sở hữu nhà ở xã hội. Quỹ nhà ở xã hội hiện tại vẫn chưa đủ lớn, và chất lượng sống của nhiều khu vực nhà ở giá thấp lại rất kém, với ô nhiễm, thiếu nước sạch và hạ tầng yếu kém.
Những khó khăn địa phương
Đặc biệt tại Việt Nam, TS. LS. Đoàn Văn Bình cho biết giá nguyên vật liệu xây dựng đã tăng khoảng 10%, trong khi giá nhân công tăng khoảng 15%. Nhu cầu lao động trong lĩnh vực xây dựng đang tăng cao do nhiều dự án đầu tư công đang bước vào giai đoạn thi công. Điều này sẽ tiếp tục tác động đến giá nhà, khiến giá nhà có khả năng tiếp tục leo thang.
Ông chia sẻ: “Trước thực trạng này, chúng tôi nhận thấy cần phải thực hiện đề tài khoa học nhằm nhận diện rõ ràng các rào cản tồn tại và hướng đến việc xây dựng các giải pháp, chính sách thực tiễn để thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở thiết yếu này.”
Các Hoạt Động Triển Khai Đề Tài
Trong báo cáo tóm tắt kết quả triển khai và định hướng hoàn thiện đề tài, Nhà báo Nguyễn Thành Công, Phó Viện trưởng VIRES, Phó Tổng biên tập Tạp chí Reatimes, cho biết thời gian qua đã thành lập Hội đồng chuyên gia với 15 thành viên và Tổ thư ký gồm 3 thành viên. Đồng thời, nhiều hội thảo và tọa đàm đã được tổ chức để lấy ý kiến từ các chuyên gia trong và ngoài nước.
Đến thời điểm hiện tại, đề tài đã hoàn thiện đề cương nghiên cứu và khảo sát sâu về thực trạng phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền trên toàn cầu cũng như tại Việt Nam trong giai đoạn 2014 – 2025. Điều này bao gồm việc khảo sát chi phí phát triển các phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa túi tiền và nhà ở thương mại cao cấp.
Đề tài còn xây dựng mô hình định tính dự báo về tiềm năng, nhu cầu và khả năng chi trả nhà ở thương mại vừa túi tiền đến năm 2030, với tầm nhìn đến năm 2045. Hệ thống khảo sát về nhu cầu mua nhà ở thương mại vừa túi tiền cũng đã được tạo ra trên Reatimes và một số báo điện tử.
Đề Xuất Chính Sách Từ Bộ Xây Dựng
Bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, đã nhấn mạnh rằng đề tài này “là điểm rơi phù hợp” với yêu cầu hoàn thiện thể chế và chính sách về nhà ở trong bối cảnh Việt Nam đang chuyển mình theo hướng bền vững. Bà cho biết Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ ban hành Nghị quyết 201 về phát triển nhà ở xã hội, tạo nền tảng pháp lý cho các chính sách nhà ở dành cho người thu nhập thấp.
Mặc dù vậy, bà Hạnh cũng cảnh báo rằng cần nhiều thời gian để có đủ nguồn cung nhà ở xã hội, vì vậy nhà ở thương mại vừa túi tiền cũng cần được quan tâm song song.
Kinh Tế Và Tăng Trưởng Bất Động Sản
TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, đã nêu rõ rằng trong bối cảnh mới, tốc độ tăng trưởng bất động sản sẽ phụ thuộc vào tốc độ tăng trưởng GDP cộng với lạm phát và đô thị hóa. Ông cảnh báo rằng nếu không có các biện pháp kiểm soát, tốc độ tăng giá bất động sản có thể đạt 12-15% mỗi năm từ năm 2026 trở đi.
Giáo sư, tiến sĩ Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Kinh tế Tài chính của Quốc hội, đánh giá rằng đây là một đề tài khó khăn nhưng cần thiết và quan trọng trong việc ngăn ngừa bất ổn cho thị trường bất động sản.
Góp Ý Và Phản Biện Đề Tài
Tại buổi họp, các chuyên gia đã đóng góp nhiều ý kiến để hoàn thiện nội dung đề tài. Đại biểu Quốc hội Phan Đức Hiếu cho rằng nhóm nghiên cứu cần làm rõ khái niệm “nhà ở vừa túi tiền” và cách tiếp cận của Nhà nước đối với vấn đề này. Ông nhấn mạnh rằng việc xác định rõ thị trường thiếu loại sản phẩm nào là rất quan trọng.
Giáo sư, tiến sĩ Hoàng Văn Cường cũng đồng ý rằng cần phân tích rõ ràng các yếu tố ảnh hưởng đến giá cả thị trường và mối liên hệ giữa cung và cầu. Ông đề nghị cần làm rõ cách phân loại nhà ở vừa túi tiền trong tổng thể bức tranh thị trường.
Chủ tịch VNREA, TS. Nguyễn Văn Khôi, nhấn mạnh ba vấn đề quan trọng mà các địa phương cần xem xét khi quy hoạch phát triển nhà ở. Ông cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc cải cách thủ tục hành chính và kiểm soát giá nhà để đảm bảo tính khả thi và hiệu quả trong nghiên cứu và triển khai chính sách.
PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến cũng đã yêu cầu nhóm nghiên cứu phải đáp ứng được câu hỏi về cách hiện thực hóa mục tiêu phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền hiệu quả nhất. Ông nhấn mạnh rằng cần có phần đánh giá thực trạng và rà soát hệ thống chính sách hiện tại để đảm bảo tính khả thi trong triển khai.
PGS. TS. Nguyễn Thị Nga cho rằng mức giá “vừa túi tiền” không chỉ đơn giản là nhà ở xã hội hay giá rẻ mà phải phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân.
Kế Hoạch Thực Hiện Đề Tài
Theo kế hoạch được thông qua, Chủ tịch VNREA đã quyết định điều chỉnh tên đề tài thành “Phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền ở Việt Nam: Thực trạng và đề xuất chính sách”. Đề tài sẽ được thực hiện dưới sự giám sát của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam và dự kiến hoàn tất vào quý I năm 2026. Kinh phí cho đề tài sẽ được Tập đoàn CEO tài trợ.
Chủ nhiệm đề tài sẽ có trách nhiệm tổ chức thực hiện, xây dựng đề cương, mời chuyên gia và tổ chức các hoạt động phản biện để đảm bảo chất lượng nghiên cứu. Đề tài cũng sẽ có các ấn phẩm được xuất bản dựa trên kết quả nghiên cứu.
Tóm lại, đề tài nghiên cứu “Phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền ở Việt Nam” hướng tới việc tìm kiếm giải pháp cụ thể cho những thách thức trong lĩnh vực nhà ở hiện nay, nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người dân trong bối cảnh thị trường bất động sản đang biến đổi nhanh chóng.
